No início de Maio, o Governo apresentou na Assembleia da República um pacote de alterações ao regime do arrendamento urbano. Apesar da Proposta de Lei ainda estar sujeita a discussão e à aprovação em plenário e em comissão de especialidade e posterior promulgação, pela magnitude das alterações que este diploma prevê apresentamos, de seguida, um sumário das principais modificações previstas.
1. Alterações ao Código Civil (CC):
Mora: É reduzida a indemnização em caso de mora do locatário no pagamento das rendas. Anteriormente o senhorio podia exigir, para além do pagamento das rendas em atraso, uma indemnização de 50% do valor devido, a alteração proposta reduz a indemnização para 20% do valor devido.
Fiança: São definidas regras especiais em caso de existência de fiador e o Senhorio é obrigado a notificar o fiador, no prazo de 30 dias, após a constituição em mora pelo locatário.
Forma: O contrato celebrado sem respeito pela forma escrita exigida pela lei é nulo. Nos termos do projeto, caso a falta de celebração de contrato escrito não seja imputável ao arrendatário, o contrato é considerado como celebrado por duração indeterminada se o arrendatário demonstrar a utilização do locado por si e o pagamento da renda pelo período mínimo de um ano.
Denúncia pelo Senhorio do contrato de duração indeterminada:
- i. Se for para demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado passa a ser necessário que estas obras não originem a existência de local com características equivalentes às do locado.
- ii. Denuncia ad nutum, imotivada, por mera comunicação, o pré-aviso volta a ser de 5 anos, em lugar de 2 anos.
2. Alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27.02 (NRAU):
No âmbito dos processos, em curso, de atualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, nos contratos para fins habitacionais em que, cumulativamente, o arrendatário residir há mais de 25 anos no locado e tiver, à data da transição do contrato para o NRAU, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%:
- O senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com fundamento na necessidade de habitação pelo próprio ou pelos descendentes em 1.º grau.
- Na renovação do contrato, o senhorio pode proceder à atualização extraordinária da renda até ao limite máximo de 1/15 do valor do locado ou o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos arts. 38.º e seguintes do CIMI. No entanto, esta atualização não pode exceder anualmente 20% do valor da diferença entre 1/15 do valor patrimonial tributário (“VPT”) do locado e da renda anterior à atualização extraordinária.
3. Alterações ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA):
O Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, contempla a possibilidade de suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo, antes apenas possível para os contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU, quando o arrendatário tivesse idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %.
Apesar de se manter o limite mínimo de 25% para determinar se as obras de edificação se enquadram no conceito de obras de remodelação ou restauro profundos, é alterado o critério sobre o qual esta percentagem é calculada. Assim, deixa de ser considerado o VPT constante da matriz, e passa a ser relevante o valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (€), por concelho, divulgado pelo INE, I.P., para o trimestre anterior.
Em consequência, passa a ser necessário, aquando da apresentação do requerimento de controlo prévio urbanístico, que este seja acompanhado pela caderneta predial que inclua a área bruta de construção do locado.
Quanto à realização de obras de remodelação ou restauro profundos, propõe-se uma alteração de paradigma.
- Sempre que as obras de remodelação ou restauro profundos originem a existência de local com características equivalentes às do locado, ocorrerá a suspensão do contrato de arrendamento. Apenas nos casos em que as obras não deem origem a um local com características equivalentes às do locado o senhorio pode, justificadamente, denunciar o contrato de arrendamento.
- Efetuada a denúncia do arrendamento, na hipótese em que é admitida, caso senhorio e arrendatário não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da comunicação da denúncia pelo senhorio, este fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.
Quanto ao regime da suspensão do contrato de arrendamento, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário, pelo período do decurso das obras, devendo indicar o local e condições do realojamento, o início e a duração previsível das obras.
4. Outros Diplomas
É alargado o Regime do Subsídio de Renda a atribuir aos arrendatários com contrato de arrendamento para habitação, celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda passando a ser aplicável aos contratos objeto de atualização extraordinária de renda a que se refere o n.º 11 do art. 36.º do NRAU.
Finalmente, é alterado o Regime dos Contrato de Crédito Relativos a Imóveis.
Tributação
Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível serão isentos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), não sendo considerados para efeitos de cálculo dos limites às deduções à coleta em IRS e de deduções de benefícios fiscais em IRC.
Caberá ao IHRU, I.P. monitorizar os contratos de arrendamento enquadrados no programa, comunicando à Autoridade Tributária e Aduaneira, até ao final do mês de fevereiro de cada ano, os contratos abrangidos.
A cessação dos pressupostos de enquadramento implicará a perda dos benefícios concedidos e a obrigação de restituição de montante equivalente acrescido de juros compensatórios, sob pena de instauração de processo executivo para cobrança da dívida.
Arrendamento de Longa Duração
Os rendimentos prediais auferidos no âmbito de contratos de arrendamento para habitação permanente serão tributados em sede de IRS às seguintes taxas:
- 14%: contratos ou renovações contratuais com prazo compreendido entre 10 e 19 anos;
- 10%: contratos ou renovações contratuais com prazo igual ou superior a 20 anos.
O benefício não será considerado para efeitos de cálculo dos limites às deduções à coleta em IRS e dependerá de a renda ser inferior à estabelecida em portaria do Governo.
Para usufruir do benefício, o sujeito passivo deverá apresentar à Autoridade Tributária e Aduaneira:
- Contrato de arrendamento escrito (caso não exista, documentos comprovativos do arrendamento);
- Comprovativo do pagamento do Imposto do Selo, se aplicável;
- Comprovativo da titularidade do direito de arrendamento (se o arrendatário não for a pessoa indicada no contrato);
Faz cessar o benefício, com efeitos desde a sua aplicação, a extinção dos contratos por razão imputável ao senhorio antes de decorridos os prazos acima referidos.
O benefício produz efeitos a partir de 2018 relativamente a novos contratos e, bem assim, a renovações que tenham lugar a partir da entrada em vigor da lei, a qual sucederá no dia seguinte ao da sua publicação.
Para mais informações contacte:
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